Ипотечный пузырь

На днях сразу несколько крупных банков подняли ставки по ипотеке. Для экспертов рынка недвижимости неожиданностью это не стало: ипотечный пузырь угрожающе разросся. Вкупе с падением доходов населения это может привести к обвалу строительной отрасли и части банков, и требует немедленных ограничительных мер.

Контекст 2022

Для поддержания строительной отрасли в апреле 2022 года Правительство РФ снизило ставки по льготным программам ипотечного кредитования с 12% до 9% и расширило перечень субсидируемых государством программ. Господдержка 2020, льготная ипотека, семейная ипотека, сельская ипотека и другие программы касались прежде всего новостроек и позволили привлечь в строительный сектор деньги потребителей, не обладающих сбережениями и не планирующих досрочное погашение кредитов под жилье.

Банки и Застройщики моментально изобрели «ипотеку от застройщика» со ставкой 0,1% для граждан. При этом доходы банков-кредиторов были включены в стоимость жилья в новостройках, что повлекло 30% рост цен на всем рынке недвижимости. Одновременно был увеличен до 30 лет срок ипотеки, а первоначальный взнос - снижен до 10% и позволял использовать материнский капитал.

Все эти условия позволили участвовать в ипотечным программах наименее обеспеченному слою жителей России. Аналитики заговорили об “ипотечном рабстве”.

Застройщики останавливаться не планировали, бодро рапортуя о сдаваемых метрах, как о показателе устойчивости отрасли и необходимости продолжения господдержки. В 2022 г. объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья, и это максимальный показатель за все годы наблюдения.

Также, как не могли остановиться аппетиты банкиров. По итогам 2022 года ипотечный портфель российских банков достиг 14,1 трлн руб., рост составил 20,4%.

Пузырь

Рост цен на льготные ипотечные метры повлек общее подорожание на рынке недвижимости. За 2022 год стоимость нового жилья выросла на 30% в среднем по России, а в Москве и Московской области - на 55%.

РР уже писала, что подорожание квадратных метров вызвало стремительное увеличение доли непроданных квартир. На апрель 2023 этот показатель составляет 66%. Плана по реализации невостребованных строек ни у Минстроя, ни у правительства на данный момент нет. Простаивающие квадратные метры с каждым днем обесцениваются и множат убытки застройщиков.

Параллельно растет закредитованность населения. К началу 2023 года более 40% свежеиспеченных ипотечных заемщиков относились к категориям, которые платят по кредитным долгам более 80% ежемесячного дохода. И при масштабном отказе платы по ипотечным кредитам банки получат в залог много переоцененных квартир, которые нельзя будет продать без убытка. А если банкротство заемщиков приобретет массовый характер, ипотечный рынок просто обрушится.

В 2023 году ситуация на рынке ипотечного кредитования приблизилась к категории "пузыря", и требовала немедленной корректировки.

Запретительные меры ЦБ и ипотека на вторичку

Правительство и ЦБ предприняли ряд мер по мягкому выходу из ипотечного кризиса.

В конце февраля Банк России объявил о введении ограничений на программы с экстремально низкими ипотечными ставками. С 1 мая вводится надбавка для банков с учетом повышенных рисков, а с 30 мая начнет действовать требование о создании у банков дополнительных резервов под экстремально низкие ипотечные кредиты.

Еще одной мерой борьбы с раздутым ипотечным пузырем стало предложение правительства РФ о кредитовании вторичного рынка жилья в 600 городах РФ, где нет строительства новостроек или оно ничтожно мало.

Предполагается, что это исключит сговор застройщиков и банкиров, выровняет цены на рынке недвижимости и позволит решить жилищный вопрос в регионах.

А вы как считаете, уважаемые читатели, уместны ли запретительные меры ЦБ в данной ситуации и удастся ли избежать обвала строительной отрасли.